Le spese notarili rientrano nella lista dei costi che bisogna affrontare quando si decide di accendere un mutuo per acquistare casa. La presenza del notaio per gli atti di compravendita degli immobili rappresenta una condizione necessaria per verificare il diritto di proprietà dell'immobile - che con la compravendita sarà trasferito al nuovo acquirente - e la completa titolarità del venditore. Di fatto è proprio grazie all'intervento del notaio che si compie l'acquisto concreto dell'immobile.

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Quali sono i compiti del notaio?

In qualità di Pubblico Ufficiale della Repubblica Italiana, il notaio ha il compito di effettuare le verifiche preliminari, verificando che l'immobile che si intende acquistare sia libero da ipoteche o da altri vincoli che possono ostacolare l'iscrizione ipotecaria della banca e la vendita. Infatti, se l'acquisto dell'immobile dovesse prevedere la sottoscrizione di un mutuo, l'iscrizione dell'ipoteca rappresenterà una condizione indispensabile per l'erogazione della cifra richiesta.

Le verifiche preliminari effettuate dal notaio riguarderanno gli ultimi 20 anni del passato giuridico dell'immobile e dei suoi proprietari. Dovrà quindi accedere ai registri immobiliari per verificare che l'immobile sia stato accatastato correttamente e non ci siano abusi edilizi. Ipotizzando un caso di compravendita immobiliare di media difficoltà, un notaio dovrà:

•analizzare le questioni legali legate all'immobile: le più ricorrenti riguardano la comunione o la separazione dei beni, le conseguenze per la futura eredità, la suddivisione della proprietà e l'usufrutto, l'esistenza di servitù, le parti condominiali, etc;

•analizzare anche le questioni fiscali: ad esempio le agevolazioni per l'acquisto di una prima casa o le plusvalenze in caso di rivendita;

•analizzare le questioni urbanistiche: controllare tutta la documentazione edilizia e urbanistica e l'eventuale presenza di vincoli.

Fatto questo si potrà passare alla preparazione dell'atto di compravendita e quindi all'atto di mutuo.

Quali sono i costi previsti per l'atto di compravendita e l'atto di mutuo?

I costi notarili riguardano la preparazione dell'atto di compravendita e dell'atto di mutuo (il documento che formalizza la concessione del mutuo)White Pentagramma Click Piattaforma 02 Demonia Scarpe Ricamo Mary Jane 2 Fibbia che saranno proporzionali al prezzo dell'immobile e al valore dell'ipoteca iscritta a garanzia del mutuo, normalmente pari al doppio dell'importo del mutuo richiesto.

Quindi più alto sarà il prezzo dell'immobile e l'importo del mutuo, più elevate saranno le sperse notarili. A questo bisognerà poi aggiungere le imposte per la compravendita della casa: l'imposta di registro, l'imposta catastale, l'imposta ipotecaria e l'IVA.

Imposta di registro: per la registrazione dell'atto di compravendita presso l'Agenzia delle Entrate

Imposta ipotecaria: dovuta per la trascrizione, iscrizione, rinnovazione, cancellazione e annotazione nei Pubblici Registri Immobiliari.

Imposta catastale: per la registrazione dei trasferimenti immobiliari al Catasto Immobili dell'Agenzia delle Entrate.

IVA: viene applicata solo nel caso in cui il venditore dell'immobile sia un'impresa di costruzioni (o un'impresa con principale oggetto sociale la compravendita di immobili); l'IVA va sempre applicata al valore dell'immobile dichiarato nell'atto di compravendita e può variare dal 4 al 22%.

Le spese notarili sono detraibili?

Si, le spese notarili sono detraibili dall'Irpef (Imposta sul reddito persone fisiche) nel modello 730. L'Agenzia delle Entrate chiarisce che "le spese notarili includono sia l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo (con esclusione di quelle sostenute per il contratto di compravendita) sia le spese sostenute dal notaio per conto del cliente (per esempio, l'iscrizione e la cancellazione dell'ipoteca)". Tutte le voci di spese dovranno però essere chiaramente indicate nella fattura rilasciata dal notaio.

Nel calcolo delle detrazioni – nella misura del 19% - potranno rientrare anche le spese sostenute per la stipula del contratto, come:

- le spese previste dagli istituti per la loro attività di intermediazione,

- gli oneri fiscali (l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l'imposta sostitutiva sul capitale prestato),

- la penalità per anticipata estinzione del mutuo,

- le spese di istruttoria e di perizia tecnica.

Costo del notaio: esempio di una compravendita

Essendo il costo del notaio una somma calcolata a partire dal valore dell'immobile, simuliamo una compravendita tra privati per farci un'idea più chiara di quanto si potrebbe spendere. Facciamo, quindi, l'esempio dell'acquisto di una prima casa del valore catastale di 80.000€, che viene venduta a un prezzo di 275.000€.

Nel nostro caso, il costo del notaio ammonterebbe a 2.558,95€, circa lo 0,93% del prezzo dell'immobile. Ma dal gennaio 2006 è possibile utilizzare il cosiddetto sistema prezzo-valore e regolare fiscalmente la compravendita al valore catastale, ovvero indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell'atto. In questo modo, il costo del notaio verrebbe ridotto del 30%, scendendo a 1.791,30€.

Oltre al salario del notaio, dovrai versare ulteriori 3.201,50€ che verranno girati allo Stato attraverso imposte e tasse, per un totale di 6.272,24€. Per le compravendite mediate dall'intervento di un'agenzia immobiliare, bisognerà anche considerare le spese di agenzia, che mediamente si aggirano sul 3-6% del valore dell'immobile.